Südtiroler Landwirt, Rechtsberatung | 08.11.2018

Keine Angst vor dem Pachtvertrag!

Noch immer haben viele Grundeigentümer Vorbehalte gegen ein Pachtverhältnis. Zu Unrecht! Denn ein Pachtvertrag ist die sicherste Lösung für Pächter und Verpächter – vor allem wenn er mit „Beistand einer Berufsorganisation“ vereinbart wurde. von Julia Frei, Guido Steinegger

Der Bauernbund empfiehlt, Pachtverträge immer mit Beistand abzuschließen. (Foto: www.agrarfoto.at)

Der Bauernbund empfiehlt, Pachtverträge immer mit Beistand abzuschließen. (Foto: www.agrarfoto.at)

Eigentlich könnte er zufrieden sein: Dieser Bauer im Raum Bruneck, der seinen Namen lieber nicht in der Zeitung erwähnt haben will. Er hat einen stattlichen Bauernhof, Haus und Stall hergerichtet, den Maschinenpark gerüstet. Mit rund 70 Stück Vieh gehört er zu einem der großen Betriebe in der Gegend, rund 26 Hektar Wiesen bearbeitet er. Er könnte also zufrieden sein. Hätte er nicht ein Problem: Denn nur auf 16 Hektar scheint er offiziell als bearbeitender Bauer auf, vier Hektar im Eigentum, zwölf in Pacht. 
Das Problem sind die verbleibenden zehn Hektar. Die bearbeitet er zwar auch und für das geerntete Futter zahlt er dem Eigentümer die vorher vereinbarte Summe. Aber das hat er nur mündlich geregelt. Offiziell kann er das nicht belegen. 
Auf den ersten Blick scheint diese Vereinbarung für beide Seiten vorteilhaft: Ein Handschlag, kaum Bürokratie, die Flächen in guten bäuerlichen Händen, die Landschaft gepflegt. Der Bauer hat zusätzliches Grundfutter für sein Vieh, muss also weniger zukaufen. Das erhöht die Wirtschaftlichkeit … Doch die Medaille hat eine Kehrseite. Und die beschert dem Bauern Kopfzerbrechen. Sein Hauptproblem hängt mit zwei verschiedenen Vorschriften zusammen. Die erste ist der gesetzlich vorgesehene Gewässerschutz, die zweite die von den Südtiroler Milchhöfen vor einiger Zeit eingeführte „flächenbezogene Milchproduktion“. Beide sehen eine Höchstgrenze beim Viehbesatz vor: Pro Hektar darf man nur eine maximale Anzahl an Großvieheinheiten (GVE) halten. In Südtirol liegt sie bei 2,5 GVE und verändert sich je nach Bewirtschaftung, Kulturart und Höhenlage. Der Bauer muss nachweisen können, dass er im Verhältnis zu seiner Vieh-Stückzahl genügend Fläche hat, um seinen Wirtschaftsdünger auszubringen. 
Genau hier beginnen die Probleme des beschriebenen Bauern, und er ist kein Einzelfall. Gerade im Raum Bruneck bis Sand in Taufers, aber auch in anderen Südtiroler Gunstlagen wissen Bauernbund-Orts- und Bezirks-obmänner von vielen ähnlichen Betrieben. Sie können die Bewirtschaftung von Flächen offiziell nicht geltend machen, weil sie zwar irgendein Abkommen zur Bewirtschaftung abgeschlossen haben, der Eigentümer aber noch immer im LAFIS (Definition s. Infokasten) eingetragen ist. Der Südtiroler Bauernbund rät seit langem, ausschließlich auf schriftliche Pachtverträge zu setzen – und zwar nicht auf ein Pachtverhältnis laut Gesetz, sondern einen Vertrag mit „Beistand einer Berufsorganisation“ (zu den Unterschieden siehe weiter unten). 

Sicherste Form für beide Seiten!
Bauernbund-Direktor Siegfried Rinner versichert: „Diese Form des Pachtvertrages ist die beste Absicherung für beide Seiten – Eigentümer genauso wie Pächter!“ Warum das so ist? „Ganz einfach“, sagt Rinner: „Dank des Beistandes der Berufsorganisation – als solche gilt auch der Südtiroler Bauernbund – müssen sich die Vertragspartner nicht an die strengen staatlichen Pacht-Bestimmungen halten. Sie können ihre Bedingungen genau so festlegen, wie sie es möchten.“ 
Der Aufruf des Bauernbundes kommt wohl genau zur richtigen Zeit. Immerhin ist am kommenden Sonntag, 11. November, „Martini“. Damit beginnt das neue Agrarjahr und viele Grundeigentümer, die ihren Kulturgrund nicht selbst bearbeiten, überlegen gerade, wie sie dessen Bewirtschaftung regeln könnten.

Definitionen
Es gibt also genügend Gründe, sich anzuschauen, worin sich die beiden Formen eines Pachtvertrages unterscheiden und worin die Vorteile des Pachtvertrages mit „Beistand der Berufsorganisation“ liegen.
Ein landwirtschaftliches Pachtverhältnis liegt dann vor, wenn ein Grundeigentümer seinen Kulturgrund dauerhaft einem Dritten zur landwirtschaftlichen Nutzung überlässt und dafür einen Pachtzins erhält. Unter Kulturgrund versteht man ein Grundstück, das der dauerhaften Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit (z. B. Viehhaltung oder Bodenkultivierung) dient. Der Kulturgrund kann auch mit Zubehör (z. B. Wirtschaftsgebäude oder Anlagen) ausgestattet sein.

Pachtverhältnisse laut Gesetz 
Immer dann, wenn jemand seinen Kulturgrund dauerhaft und entgeltlich Dritten für die Ausübung einer landwirtschaftlichen Tätigkeit überlässt, führt dies automatisch zu einem landwirtschaftlichen Pachtverhältnis, das direkt vom Pachtgesetz geregelt wird. Das Pachtgesetz sieht eine Mindestlaufzeit von 15 Jahren vor. Es sind nur Geldpachtverhältnisse zulässig – Ernteteilung ist also verboten. 
Kleine Verbesserungen am Kulturgrund kann der Pächter selbst vornehmen. Allerdings muss er den Verpächter mittels Einschreiben mit Rückantwort darüber informieren. Hierfür steht ihm keine Entschädigung am Pacht-ende zu. Große Verbesserungen darf er nur mit Zustimmung des Verpächters vornehmen. 
Bei Uneinigkeiten kann der Pächter bei der Landesabteilung für Landwirtschaft eine Schlichtung anstreben. Gibt der Pächter den Kulturgrund am Pachtende im ertragsreicheren Zustand zurück, steht ihm dafür eine Entschädigung zu. 
Der Pächter kann unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Jahr mit Einschreiben mit Rückantwort jederzeit vom Pachtverhältnis zurücktreten. In Fällen von grober Vertragsverletzung durch den Pächter kann der Verpächter unter Einhaltung einer bestimmten Prozedur die vorzeitige Pachtauflösung verlangen.

Form und Registrierung
Pachtverträge können zwar mündlich abgeschlossen werden. Davon ist aber klar abzuraten. Nur ein schriftlicher Pachtvertrag bietet ausreichende Rechtssicherheit, wobei der Bauernbund empfiehlt, schriftliche Pachtverträge mit „Beistand der Berufsorganisationen“ abzuschließen. 
Alle Pachtverträge müssen innerhalb von 30 Tagen ab Abschluss der Agentur für Einnahmen zur Registrierung vorgelegt werden. Junglandwirte müssen ihre Pachtverträge nur registrieren, wenn sie diese bei öffentlichen Verwaltungen vorlegen wollen.

„Beistand der Berufsorganisation“
Nun war schon öfter vom „Beistand der Berufsorganisationen“ die Rede. Er bedeutet, dass die Vertragsparteien alle Aspekte des Pachtverhältnisses mit Beratung und Unterstützung eines Verpächter- und Pächterassistenten einer Berufsorganisation – z. B. dem Südtiroler Bauernbund – aushandeln und in einem schriftlichen Vertrag festhalten. 
Sie können folgende Aspekte regeln:
- Sie können das Pachtobjekt genau definieren (Zustand, Zweck und Ausdehnung der Liegenschaft).
- Die Laufzeit kann anstelle der gesetzlichen Mindestlaufzeit von 15 Jahren gekürzt und den Bedürfnissen der Vertragsparteien angepasst werden.
- Der Pachtzins kann frei vereinbart werden, muss allerdings den Richtlinien der Berufsorganisation entsprechen.
- Die Verbesserungen (Durchführung und Spesenaufteilung) können von den Parteien vorab genau geregelt werden.
- Die Vertragsparteien können auf alle konkreten Sondersituationen gezielt eingehen, um ihre jeweiligen Rechte und Pflichten angemessen zu berücksichtigten (z. B. Umwidmungen in Bauland, ein vorgezogener notwendiger Verkauf usw.).

Vorteil: Vorrangige Rechtskraft
Damit werden die Vorteile klar: Das „Pachtverhältnis mit Beistand“ wird nicht mehr durch die strengen Bestimmungen des Pachtgesetzes bezüglich Pachtlaufzeit u. ä. geregelt. Stattdessen können die Vertragsparteien ihre Bedingungen konkret vereinbaren und unterzeichnen. Der so abgeschlossene Pachtvertrag hat somit „vorrangige Rechtskraft“. Er ist die sicherste Form der Überlassung einer Grundnutzung an einen Dritten.
Ein solcher Pachtvertrag könnte auch dem zu Beginn erwähnten Bauern helfen. Aber leider scheuen viele Eigentümer noch immer davor zurück. Davon berichten verschiedene Bauern aus dem Pustertal und Bauernbund-Funktionäre, mit denen der „Südtiroler Landwirt“ gesprochen hat.
Die Gründe dafür sind vielfältig, zählt der Pustertaler Bezirksobmann Toni Tschurtschenthaler auf: „Vielfach hält sich noch immer die Irrlehre, dass man Pächter nie wieder los wird.“ Dabei kann man gerade mit einem Pachtvertrag mit „Berufsbeistand“ auch die Laufzeit genau festlegen. 
Tschurtschenthaler kennt auch andere Gründe: „Der eine oder andere Eigentümer hat wohl schlechte Erfahrungen mit Pächtern gemacht und möchte sich daher nicht mehr auf ein neues Pachtverhältnis einlassen.“
Eine Rolle spielt wohl auch, dass manche Eigentümer gern weiterhin „Bauern bleiben möchten.“ Auch wollen einige weiterhin die Förderungen beziehen, die mit der Bewirtschaftung ihrer Flächen verbunden sind. „Durch das Pachtverhältnis würden diese Prämien auf mich übergehen“, schildert einer der betoffenen Bauern seine Situation. Wie für manchen seiner Berufskollegen ist das für ihn aber nicht das Wichtigste: „In erster Linie möchte ich einfach genügend Grundfutter für mein Vieh haben und mit den GVE in Ordnung sein.“
So vielfältig die Ablehnungsgründe sind, die Auswirkung ist immer die gleiche: Ohne diesen Pachtvertrag entgeht den Bauern die Möglichkeit, die bewirtschafteten Flächen im LAFIS-Bogen geltend zu machen. 
Eine Lösung ist schwierig! Tschurtschenthaler hofft auf die „politische Ebene“. Rinner hat dazu auch schon einige Ideen, hält es aber für zu früh, in der Öffentlichkeit darüber zu diskutieren: „Wir sind mit Politik, Landesverwaltung und Milchwirtschaft im Gespräch.“ Dabei geht es vor allem darum, wie man bewirtschaftete Flächen etwas unbürokratischer für die flächenbezogene Milchwirtschaft anerkennen kann.
Die einfachste Lösung aber wäre, dass die Eigentümer ihre Vorbehalte gegen den Pachtvertrag ablegen – vor allem bei all den Vorteilen des Pachtvertrags „mit Beistand“. Dazu ruft nicht nur der Bauernbund auf – auch der eingangs erwähnte Bauer sieht darin seine Hoffnung: „Ich möchte meinen Eigentümer überzeugen. Argumente dafür gibt es ja genug“, sagt er.

Beistand beim Bauernbund 
Wie erwähnt, bietet der Südtiroler Bauernbund diesen Dienst an, zu dem die Beratung, Unterstützung und der Abschluss von landwirtschaftlichen Pachtverträgen gehört. Auch eventuell aufkommende Unklarheiten zwischen Pächter und Verpächter können über diesen Beistand wirkungsvoll und sicher geregelt werden.
Interessierte können sich in jedem Bauernbund-Bezirksbüro jeweils an die „Sektion Verpächter“ bzw. „Sektion Pächter“ wenden:
Hauptsitz Bozen (K.-M.-Gamper-Str. 5, Tel. 0471 999334): Benno Karbacher für die Verpächter (V) und Lorenz Mair für die Pächter (P). 
Bezirk Bozen (K.-M.-Gamper-Str. 10, 0471 999404): Julia Frei (V), Andreas Mayr (P). 
Burggrafenamt (Meran, Schillerstr. 12, 0473 213400): Bernhard Burger und Hannes Dosser (V), Stefan Ganner (P). 
Eisacktal (Vahrn, K.-Lechner-Str. 4/A, 0472 262400): Verena Platter (V), Renate Marsoner (P). 
Pustertal (Bruneck, St.-Lorenzner-Str. 8/A, 0474 556800): Friedrich Wierer (V), Walter Hintner (P). 
Unterland (Neumarkt, Ballhausring 12, 0471 829400): Karl Dallemulle und Christian Bologna (V), Alexander Golser (P). 
Vinschgau (Schlanders, Dr.-H.-Vögele-Str. 7, Tel. 0473 737800): Arnold Haringer (V), Johann Wallnöfer (P). 

PEC-Adresse kontrollieren!
Schließlich noch der Hinweis, dass die Landesabteilung Landwirtschaft mittels zertifizierter E-Mail (PEC) darüber informiert, ob ein Rechtstitel (Pacht- oder Leihvertrag) ausläuft oder ausgelaufen ist. Auf diesem Weg  gibt sie auch Hinweise zu den diesbezüglich notwendigen LAFIS-Meldungen. Daher sollten alle Betroffenen regelmäßig ihre PEC-Adresse kontrollieren! 


DEFINITION
Der Lafis-Bogen und seine Daten
 

Das LAFIS ist das „Land- und forstwirtschaftliche Informationssystem“ des Landes Südtirol. Es erfasst den größten Teil aller landwirtschaftlich bewirtschafteten Flächen. Förderungen bekommen landwirtschaftliche Betriebe nur für Flächen, die im LAFIS eingetragen sind. 
Ein Blick in das LAFIS zeigt: Nur etwas mehr als 20 Prozent aller Flächen werden nicht vom Eigentümer selbst bewirtschaftet. Diese Flächen sind im LAFIS in Form von Pacht, Leihe und anderen Vereinbarungen offiziell erfasst. Der bewirtschaftende Bauer hat damit einen offiziellen Rechtstitel. 
Fast 80 Prozent aller Grünlandflächen hingegen werden vom Eigentümer selbst bewirtschaftet. Allerdings gibt es dabei eine Dunkelziffer: Jene Flächen, die von Bauern in verschiedenen Arten mündlicher Vereinbarung bewirtschaftet werden. In diesen Fällen scheint der Eigentümer offiziell als Bewirtschafter auf, obwohl ein anderer Bauer die konkrete Arbeit für ihn verrichtet. Dieser Bauer bezieht meist das Grundfutter und bringt meist auch seinen eigenen Dünger darauf aus.
Einige Flächen sind überhaupt nicht im LAFIS erfasst. Es sind meist kleinere Flächen, bei denen die Besitzer kein Interesse an einer Eintragung im LAFIS-Bogen haben.